一、國家對施工企業(yè)承包價(jià)格的宏觀(guān)調控和監督 施工承包價(jià)格是建設項目中建設費用的重要組成部分，直接影響建設工程造價(jià)高低，它與施工單位的盈利密切相關(guān)。為此，國家對價(jià)格的宏觀(guān)調控和監督與施工企業(yè)的也是密不可分的。在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的影響下，施工承包價(jià)格普遍是通過(guò)招投標工作來(lái)達成的，施工承包合同價(jià)格相當于中標價(jià)。在招投標時(shí)期，建設單位按照當地政府和國家規定的現行定額、費用、單價(jià)、工程量計算規定及施工的設計圖紙編制標底，這是對施工承包價(jià)的宏觀(guān)調控。投標單位的價(jià)格必須由相關(guān)建設單位組織各有關(guān)專(zhuān)家組成的評標小組來(lái)進(jìn)行審核和評價(jià)，與技術(shù)方法、施工計劃、進(jìn)度規定、質(zhì)量保證、社會(huì )業(yè)績(jì)等因素聯(lián)合起來(lái)，判斷其是否科學(xué)合理性、可靠性。為此，有關(guān)工作人員在這方面已探討工程量報價(jià)清單的優(yōu)點(diǎn)。投標方可以制定標底，但標底不再是過(guò)去傳統的標底，只是用來(lái)作為招標的依據，以領(lǐng)導和控制定標工作，有效制定施工承包價(jià)格。 設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的重點(diǎn)和關(guān)鍵。即使設計費用在建設工程的全施工費用中比例較小，一般占用建設成本的 1.5%至2%，但對工程造價(jià)的影響超過(guò) 75%，由此可見(jiàn)，設計質(zhì)量的好壞直接影響工程造價(jià)的多少和建設工期的長(cháng)短，間接影響物理、人力和投入財力的多少。 推行設計招標，選擇最好的設計單位，積極實(shí)施建筑方法與技術(shù)方案相結合的設計招標方法，全力將工程主體及配置的防護、綠化等放在一起進(jìn)行招標，采用多家競投，組織相關(guān)專(zhuān)家總體評價(jià)，這樣不但優(yōu)選出好的設計單位，又可促進(jìn)設計方在項目工程上布局，在建筑造型使用性能上大膽創(chuàng )新，在降低工程造價(jià)上做好工作。 開(kāi)展限額設計，有效控制造價(jià)，積極推行限額設計，健全設計經(jīng)濟責任制。設計人員應該了解掌握建筑工程的預算定額和成本定額，了解建筑材料的預算價(jià)格，然后按項目投資估算的控制方法開(kāi)始設計及概算，然后用初步設計概算控制施工圖紙的設計及概算。因此，各專(zhuān)業(yè)人員在確保技術(shù)及質(zhì)量指標的前提下，需要制定雙贏(yíng)決策，合理分開(kāi)和使用投資限額，將施工圖設計和施工圖預算融為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有效的結合起來(lái)。 采用擬定合同措施，有效控制造價(jià)應付如今設計人員淡薄的經(jīng)濟觀(guān)念，隨心所欲地更改設計理念。采取有效的強制力是對設計標準、設計規范、工程量與概預算指標等各方面控制的一種措施。 做好工程項目的投標工作：組建強有力的投標班子，施工單位能否中標與投標班子的素質(zhì)和敬業(yè)精神是密不可分的。 讀懂招標書(shū)并編制高質(zhì)量的施工組織設計。施工組織設計編制不僅要求科學(xué)、合理、而且能節約費用。在施工方案的確定中應優(yōu)先選用先進(jìn)的施工工藝、合理施工方案、較低的工程造價(jià)方案。 合理確定工程報價(jià)。投標班子就應認真理解招標文件，按照招標文件的要求，合理、實(shí)事求是，還必須建立在企業(yè)自我測算的基礎上，適合于本企業(yè)的定額來(lái)進(jìn)行編制投標書(shū)，按照可以爭取達到的先進(jìn)合理水平來(lái)確定，具有可行性和先進(jìn)性，并運用報價(jià)策略進(jìn)行編寫(xiě)工程投標報價(jià)。 簽訂公平合理的合同。工程在中標后，施工單位將與建設單位簽訂工程合同，合同簽訂時(shí)雙方應處于平等地位，合同本身具有公平性，嚴重有失公平的合同本身就不具有法律效力。同時(shí)我們也應意識到合同的嚴肅性，即合同一經(jīng)簽訂就不得單方更改，成為雙方應當遵守的行為規范準則。因此在中標后的簽約階段，承包商應據理力爭簽訂公平合理的合同，為造價(jià)管理打下良好基礎。合同條款中語(yǔ)言周密、詳實(shí)，不能給予模棱兩可的解釋?zhuān)魏文＠鈨煽傻奈淖?，都可能給承包商造成不應有的損失。
四、施工階段的成本控制
施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。 抓好合同管理，減少工程索賠。在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前工程量清單報價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標，索賠贏(yíng)利”的方式承攬工程，作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀(guān)等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。 從管理模式上著(zhù)手，建立建設監理制，追求項目投資的有效控制按照監理規定和實(shí)施細則，完善職責分工及有關(guān)制度，落實(shí)責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對經(jīng)監理方確定的工程量，按合同約定的計價(jià)依據，套用材料單價(jià)及費用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應的工程進(jìn)度款。 從技術(shù)措施上展開(kāi)項目投資的有效控制，對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術(shù)上實(shí)施項目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項目投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接想工程費的 70%左右。同時(shí)，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。 從經(jīng)濟措施上展開(kāi)項目投資的有效控制嚴格控制現場(chǎng)經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷(xiāo)售代理費等，減少銷(xiāo)售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。
五、竣工階段的成本控制
竣工階段是工程成本控制階段的最后階段。按照合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規，認真檢查工程費用。以政策為依據，對送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實(shí)際造價(jià)。 一直以來(lái)施工企業(yè)和施工工程師習慣于把成本控制放在建設工程的首要位置，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是相互影響的，存在著(zhù)統一對立的辯證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此，項目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題，項目成本控制是集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合評衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中整須對影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現投資的良性循環(huán)。
